Desenvolvedor de Miami, Edgardo Defortuna, sobre a construção de condomínios na cidade mágica

Durante décadas, ricos compradores latino-americanos, procurando esconder suas riquezas fora de seus países de origem, impulsionaram o mercado de condomínios de luxo de Miami. Foi Edgardo Defortuna quem ajudou a abrir as portas para eles.

Originalmente da Argentina, Defortuna fundou o Fortune International Group na década de 1980, para intermediar negócios para uma clientela latino-americana e administrar suas propriedades. Ao longo das décadas, a empresa se tornou uma das maiores e mais conhecidas corretoras de luxo do sul da Flórida.

No final da década de 1990, Defortuna e sua esposa Ana Cristina Defortuna levaram as coisas para o próximo nível ao adicionar uma divisão de desenvolvimento à empresa. Hoje, a empresa é uma das mais destacadas construtoras de condomínios em Miami. Seu portfólio abrange enclaves de butiques como o condomínio Jade Signature projetado por Herzog & de Meuron em Sunny Isles Beach a arranha-céus em Brickell e projetos de estilo de vida de marca com St. Regis e Ritz-Carlton.

Mesmo neste mercado turbulento, a empresa não está desacelerando. O caso em questão é o projeto com a marca Casa Tua, um popular conceito culinário italiano que vem da Cidade Mágica. Lançada inicialmente como uma torre de condomínio de 70 andares voltada para aluguéis de curto prazo, a Fortune apresentou em março planos para construir um empreendimento que contaria com escritórios, mais condomínios e - com 930 pés de altura - se tornaria um dos edifícios mais altos de Miami.

Defortuna sentou-se com o Commercial Observer em abril para discutir seus últimos projetos, uma aquisição de condomínio de $ 500 milhões em Miami Beach que não deu certo e o estado do mercado de Miami.

Esta entrevista foi editada para maior duração e clareza.

Observador Comercial: Como você entrou no setor imobiliário?

Edgardo Defortuna: Mudei para cá com 23 anos — como tudo, quase por acaso, no sentido de minha irmã querer vir para cá estudar medicina. Meu pai a convenceu a nunca ir sozinha, então ela me convenceu a vir por três meses. Ainda estou esperando que eu volte.

Vi a oportunidade de atingir o mercado latino-americano. Ninguém estava realmente focado nisso na época. Percebi que as pessoas da América do Sul não eram bem atendidas. Juntei-me a advogados e banqueiros para facilitar a compra e a seleção e estruturá-los da maneira certa.

Como você diria que o perfil do comprador de condomínio em Miami mudou desde que você se mudou para cá?

Era 60/40 estrangeiro-nacional ou 70/30 dependendo da localidade e do projeto, sempre a maioria sendo sul-americana, principalmente para o novo produto. Desde o COVID, agora é mais 50/50 ou até 60/40 do outro lado. Para o projeto Ritz-Carlton que estamos fazendo em Pompano Beach, é 85% doméstico.

Para os compradores estrangeiros, os desenvolvimentos foram mais direcionados aos investidores. Os compradores domésticos geralmente procuram casas primárias para famílias. Mas há muitas pessoas como eu, que moram nos Estados Unidos. Sou um comprador latino ou um comprador americano?

Você tem um monte de projetos em andamento. Como está o financiamento?

Os bancos também observaram que o fluxo de projetos multifamiliares diminuiu um pouco devido às taxas de juros mais altas e aos custos de construção mais altos. Isso torna os números significativamente mais apertados. Os grandes fundos de hedge e as pessoas que adoram chamar esses ativos para fins egoístas desapareceram um pouco do mercado.

Assim o financiamento de condomínio é mais atrativo para alguns dos bancos que entendem. Eles buscam experiência, pré-venda, um conceito que gostem, e veem se a força do patrocínio em termos de capital é tão comprometida quanto eles.

Fiquei agradavelmente surpreendido. No mês passado, dois bancos me ligaram e disseram: "Não se esqueça de nós, porque estamos no mercado". A realidade é que os bancos têm que colocar, então eles estão apenas tentando escolher os melhores projetos.

Você garantiu algum empréstimo recentemente?

Não temos empréstimos para construção - não porque os bancos não estão lá, mas porque não temos os custos vinculados. Alguns dos preços são totalmente fora de mente.